פסק-דין בתיק ת"א 475/95

1.         עניינם של התובעים בתביעה זו להצהיר כי שטח מסוים במתחם בנוי שטרם נרשם בפנקס הבתים המשותפים הוא רכוש משותף.

רקע עובדתי

2.         מדובר במספר מבנים בשכונת פסגת זאב בירושלים, שנבנו על ידי הנתבעת 1 (להלן - החברה) על גבי חטיבת קרקע הידועה כחלקה 1918, בגוש 30608, שהוקצתה לה על ידי מינהל מקרקעי ישראל (להלן - המתחם).

המתחם כולל 10 קוטג'ים שנבנו במבנה טורי (להלן - הקוטג'ים) ו-24 דירות שנבנו במדורג בארבע קומות כאשר בכל קומה שש דירות (להלן - המבנה המדורג). בין הקוטג'ים ובין המבנה המדורג עובר רחוב השריונאי (להלן - דרך המעבר).

המבנה המדורג גובל מצד אחד בדרך המעבר ומצד שני ברח' גדוד החרמש. את דרך המעבר ואת רח' גדוד החרמש מחברים גרמי מדרגות.

3.         בכל אחד מחוזי הרכישה (להלן - חוזה הרכישה) התחייבה החברה, בתום הבנייה, להפנות את הרוכש למינהל מקרקעי ישראל לחתימה על חוזה חכירה (להלן - חוזה החכירה). מתוכן חוזה הרכישה ומחוזה החכירה עולה כי בבוא העת יירשמו המבנים כבית משותף אחד או כבית משותף שבו מספר אגפים או מספר בתים משותפים, אם שטח המתחם יפוצל למספר חלקות בעקבות הליכי תכנון.

בכל חוזה רכישה מופיע סעיף 10 המתייחס לרכוש המשותף ובו נקבע:

"10. הרכוש המשותף

א.              הרכוש המשותף יהא בהתאם לקביעת תקנון הבית המשותף, צווי רישום הבית המשותף, והתשריט שייקבעו ויוכנו על ידי המוכר.

ב.              מוסכם ומוצהר בזאת שהקונה לא יהיה זכאי לחלק יחסי מוחלט ברכוש המשותף של הבניין ו/או הבניינים הנכללים ברישום הבית המשותף (הכל לפי המקרה) ושחלקו ברכוש המשותף עלול לקטון כתוצאה מתוספת בנין ו/או קומה ו/או.....ו/או תוספת בנין או מבנה בקרקע, וכי המוכר יהיה רשאי להוציא מהרכוש המשותף כל חלק שניתן להוציאו עפ"י החוק.

ג.               המוכר הוא רשאי לייעד שטחים מן הרכוש המשותף לשימוש עבור מתקנים שונים, כגון אנטנה מרכזית לטלוויזיה, מיכלים לאספקת גז מרכזי ולכל מטרה אחרת שהיא לפי ראות עיניו.

ד.              מוסכם ומותנה במפורש בין הצדדים כי המוכר יהיה רשאי, ללא צורך בקבלת הסכמה כלשהי מהקונה לרשום תקנון מיוחד לבית המשותף ולכלול בו את אותן הוראות שיבואו להסדיר את היחסים בין בעלי הנכסים בבניין, ההסדרים והחובות בקשר לאחזקה ובדק של הרכוש המשותף, הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם ליחידה/ות מסוימת/ות, זיקות הנאה, זכויות שימוש, חניה ו/או מעבר, שמירת זכויות בנייה וכיו"ב - הכול כמתחייב מהוראות הסכם זה ובמיוחד הנספחים המצורפים לו".

לכל אחד מהקוטג'ים ולכל אחת מהדירות שבקומות א'-ב' במבנה המדורג צמודה חניה מקורה. לדירות שבקומות ג'-ד' במבנה המדורג לא הוצמדה חניה.

על פי המפרט שצורף לכל חוזה רכישה, התחייבה החברה להכשיר 12 מקומות חניה ללא קשר להצמדות הנ"ל. בפועל הכשירה החברה 22 מקומות חניה בדרך המעבר.

ביום 3.7.89 פנתה החברה למינהל מקרקעי ישראל להכין חוזי חכירה עבור דיירי המתחם על פי רשימה, שבה פירוט שטחי הדירות וההצמדות למיניהן (חניה, חצר מרפסת), כפי שנקבעו בכל חוזה עם החברה (מוצג ת/8).

רקע דיוני

4.         בין הדיירים פרץ סכסוך בענין השימוש במקומות החניה, אשר הלך והחמיר ככל שהתרבו מספר כלי הרכב. הסכסוך הגיע תחילה לפתחו של מר פנחס לוי, מפקח בכיר על רישום המקרקעין בירושלים (להלן - המפקח), והוא דן בסכסוך לפי הוראות פרק ו' 1 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 (להלן - חוק המקרקעין).

בפסק דינו מיום 12.1.94 הגיע המפקח למסקנה, כי כוונתה של החברה בעת מכירת הדירות הייתה שהמתחם כולו יהווה בית משותף אחד כמשמעותו בחוק המקרקעין. ברם, יחד עם זאת ראה המפקח צורך למצוא פתרון נאות שיאפשר לבעלי הדירות במתחם לחיות בשלום עד שייקבע ההסדר הסופי. לפיכך, קבע המפקח הסדרי חניה שיחולו עד לרישום המתחם בפנקס הבתים המשותפים, באופן ש-12 מהחניות הוקצו לשימושן הבלעדי של דיירי קומות ג'-ד' והיתר לשימוש כרכוש משותף לקוטג'ים ולכל הדירות במבנה המדורג (להלן - פסק הדין).

5.         במסגרת ערעור על פסק הדין שהוגש לבית המשפט המחוזי (ע"א 86/94, לפני כב' השופטים ו' זילר, מ' נאור ומ' ארד), ניתן ביום 3.1.95 תוקף של פסק דין להסכמה שכללה ביטול פסק הדין והסדר דיוני שיוביל את החברה להציע לדיירים הסדר לאופן שבו תפעיל את כוחה לפי סעיף 10(ד) של חוזה הרכישה ככל שהוא מתייחס לחניות שבמחלוקת, וזאת מבלי לפגוע בשום טענה של מי מהצדדים (להלן - ההסדר בערעור).